【不動産】旧借地法と借地借家法の違いは?どっちが有利?

借地に適用される法律

借地関係に適用される法律は、大きく分けて旧借地法と借地借家法があります。どちらが適用されるかの判断の基準は平成4年(1992)8月1日以前に締結された契約かどうかです。

借地借家法適用の判断基準

  • 当初の契約が、平成4年8月1日以前かそれ以降か

ただ、旧法時代の契約の「更新」の場合には、基本的・重要な部分は旧借地法・旧借家法が適用されることになりますので混乱しないように注意してください。

また、漠然と「旧借地法で貸したら返って来ない」、「旧借地法は借地人に有利」、「借地借家法になって借地の返還がしやすくなった」などと説明される場合がありますが、そのように言われる理由と一般的な借地借家契約では、その様な評価があまり適切ではないことについて、解説をいたします。

存続期間/更新後の期間の違い

旧借地法と借地借家法の大きな違いは借地の存続期間と更新後の期間です。

「堅固」「非堅固」の区分廃止

【旧借地法の借地権存続期間】

         期間の定めあり 期間の定めなし
堅固 30年以上 60年
非堅固 20年以上 20年

この様に旧借地法では、「堅固」「非堅固」という区分と「期間の定めあり」と「期間の定めなし」という区分で規律が異なっていたためにややこしくなっています。

特に、「期間の定めがない」「堅固」な建物所有を目的とした借地契約は、存続期間が60年という超長期間になっており、ここでいう「期間の定めがない」契約には、期間を定めたけれど法定の期間を下回っている場合も含まれます。

そのため、貸主・地主からすれば、「契約期間10年で貸したはずなのに60年返って来ない」という事態が発生し「返ってこない」という評価につながっているものと思われます。

【借地借家法の借地権存続期間】

期間の定めあり 期間の定めなし
30年以上 30年

これに対し、借地借家法は複雑な存続期間の定めを整理して「期間の定めあり」と「期間の定めなし」という区分に一本化した点が大きな特徴です。また、「期間の定めなし」の契約の存続期間を「30年」と短縮しています。

Tips1 そもそもどうして「堅固」と「堅固」で分けていたの?

 借地法は大正10年に成立した法律です。大正10年当時は、鉄骨・鉄筋コンクリート造などの建物は、その建築のための投下資本も大きく、また、建物を建築が建築されることによる社会的な効用も高かったので、借主を特に保護する目的があったと思われます。

しかしながら、建築技術の発展や中間層市民の増加により、鉄骨・鉄筋コンクリート造が然程珍しくもなくなり、また、逆に木造家屋でも高度な技術を駆使した家屋なども多くなってきたことから、法律の定める区分が、社会情勢に合わなくなっていったのだと考えられます。

Tips2 「堅固」か「非堅固」の区別は?

旧借地法を考える際に困るのは、そもそも「堅固」な建物と「非堅固」な建物の区別はどうしたらいいのかという問題です。条文上は「石造、土造、煉瓦造又ハ之ニ類スル堅固ノ建物」(旧借地法2条)と書いており、また、「類する建物」として、一般的には鉄骨鉄筋コンクリート造、鉄筋コンクリート造、重量鉄骨造などをいうとされています。

しかしながら、この区分は絶対的なものではなく、結局のところは、個別具体的な判断にならざるを得ません。「存続期間」という契約の中核を決する事情が明確ではない点も旧借地法が改正される理由の一つだろうと考えられます。

更新後の期間の短縮

更に、旧借地法では、更新後の期間も「堅固」「非堅固」の区分に従い長期間に設定されていました。

【旧借地法の更新後の存続期間】

         期間の定めあり 期間の定めなし
堅固 30年以上 30年
非堅固 20年以上 20年

更新拒絶の手続きや更新拒絶のさいに「正当事由」が必要であることもあり、60年の契約期間ののち更に30年の更新期間が設定されているというのは非常に長期間に及ぶ契約です。

借地借家法では、更新後の期間は短縮されています。

【借地借家法の更新後の存続期間】

期間の定めあり 期間の定めなし
1回目の更新 20年以上 20年
2回目以降の更新 10年以上 10年

法定の期間より短い場合は「期間の定めなし」

旧借地法でも借地借家法でも、また、更新前の契約でも更新後の契約でも、法定の期間を下回る期間を契約で定めた場合には、いずれも「期間の定めがない」契約だとみなされてしまいます。

したがって、旧借地法の適用される契約で「堅固」な建物の場合には60年ですし、借地借家法では30年の契約になってしまいます。

建物朽廃による借地権消滅と建物の再築

「期間の定めがない」旧借地契約は建物朽廃により消滅する

もう1点重要なルールとして、旧借地法では、「期間の定めがない」借地契約で建物が朽廃(朽ち果てること。)した場合には、借地権自体が消滅します。これに対して「期間の定めがある」場合には、借地権は存続します。

ただ、この点には重要なルールがあり、借地人が借地権の消滅後も土地の使用を継続している場合には、地主が「遅滞なく異議」を述べなければ、従前と同一の条件で貸したことになってしまいます

建物の「朽廃」はどうやって判断するの?

 建物の朽廃は、その建物が「社会通念上建物としての社会的経済的効用を失う程度に腐朽損壊し、通常の修繕程度ではその寿命を延ばすことができず、社会的効用を維持しえない場合」をいうとされています。

 例えば、アスベストを使用しているような場合でも、それが修繕によって対策可能であるような場合には、社会的効用を失わないと言えますので、借地権の消滅を主張することは難しいということになります(東京地判平成21年6月15日判決)。

この様に、「朽廃」を主張する場合には、「現に倒壊等の危険がある」というだけでなく「修繕によっても対策が困難であること(あるいは,借地人が対策することが不可能であること)」も考えなければならない点に注意が必要です。

新旧法どちらでも建物再築は原則可能

建物「朽廃」の場合を除いて、旧借地法でも借地借家法でも建物の再築自体は可能です(ただし、後で述べる様に多くの場合は増改築禁止特約があります。

ただ、借地借家法では更新後の再築については、地主の承諾を得なければ解約ができるという制度が存在しています。これは、あくまで更新後の再築に関するものですので、更新前の再築については、契約の解除(解約)の理由にはなりません。

更新前の再築 更新後の再築
旧借地法 解約不可 解約不可
借地借家法   解約不可 解約可

建物再築による期間の延長には要注意

更新前後を問わず借地人が建物を再築した場合には期間が延長されてしまう可能性があります。どの様な場合に期間が延長されるかは、借地借家法と旧借地法で異なります。

旧借地法➡「地主による異議がない」

旧借地法では、建物再築に対して地主が「異議を述べない」だけで存続期間が延長されます。

延長される期間は、建物滅失時から「堅固」30年、「非堅固」20年です。ただし、延長された期間がもともとの期間より短い場合にはもともとの期間がそのまま適用されます。

借地借家法➡「地主の承諾がある」

借地借家法では、建物再築の際、地主が承諾した場合に存続期間が延長されます。もっとも、これには重大な例外ルールがあり、借地人が当初契約の存続期間を超える建物を築造する旨を通知して2か月以内に異議を述べない場合には、承諾したものとみなされます。

延長される期間は、承諾・再築時点のいずれか早い時点から20年です。

ただし、延長された期間がもともとの期間より短い場合にはもともとの期間がそのまま適用されます。

増改築禁止特約がある場合は再築出来ない場合も

借地借家法でも、旧借地法でも建物再築は本来は可能です。しかしながら、借地契約書の中で、建物の増改築禁止特約が入っている場合、この増改築禁止特約は有効であり、また、「増改築」には「再築」も含まれます。

ただ、借地契約の存続期間内における再築に対して、あまり強力な制限を認めてしまうと、借地人による土地の有効活用が阻害されてしまうことから、裁判所は「一応特約は有効としつつも、その判断を厳格にする」という方向で対応しております。

具体的には、存続期間を大きく超過して建物の耐用年数を増加させるようなものではない増改築・再築、災害・火災等による滅失の場合の再築などについては、形式的には増改築禁止特約に違反していても、許される可能性が高いと言えます。

地主による解約/更新拒絶には「正当事由」が必要

以上みてきたように、旧借地法では、存続期間が長期間という特徴があることが分かります。また、地主側が積極的に「異議」を述べないと存続期間が延長されてしまうという立て付けになっており、この点でも、存続期間が長くなりやすいと言えます。

もっとも、結局のところ、契約を打ち切る場合(更新拒絶含む)には、「正当事由」が必要であり、「正当事由」は借地人が居住をするという利益を上回る程度に自己使用の必要性があったり、自己使用の必要性が低いならば金銭的に補完(立退料の支払い。)しなければなりません。

残存期間の長さが立退料へ影響することは考えられますが、基本的には借地契約の解消には、まとまった金銭が必要となるため、いずれにしても簡単には借地契約は終了させることはできません。

Tips 立退料の目安

立退料の算定については、いずれ記事を作成したいと思いますが、さまざまな要素を検討して判断することになるため、一概には言えません。

そのことを大前提としたうえで、あえて目安を考えるとすれば、「建物の固定資産評価額」と「土地の時価に路線価表の借地権割合を乗じた金額(借地権価格)」を参照するのが簡便です。

※ 路線価表は国税庁のホームページで確認できます。

建物買取請求権/賃料増減額請求権は新法でも旧法でも存在する

このほか、建物買取請求権や賃料増減額請求権は、旧借地法でも借地借家法でも、強行規定として認められています(強行規定とは、契約でその規定と違う合意をしても無効となる条文です。)。

したがって、契約書に「更地にして返還する」とか、「賃料増額を請求できない」などと書いてあったりしても無効です。

地主側としては、簡単にはかえって来ないということを前提に、賃料増額請求による対応も検討する必要があります。逆に借主側としては、地主から返還を求められても必ず弁護士に相談をしましょう。

Tips 建物再築の場合でも建物買取請求権を行使できる?

借地借家法13条2項は、次のように定めています。

「建物が借地権の存続期間が満了する前に借地権設定者の承諾を得ないで残存期間を超えて存続すべきものとして新たに築造されたものであるときは、裁判所は、借地権設定者の請求により、代金の全部又は一部の支払につき相当の期限を許与することができる。」

期限を「許与」とは、「猶予」と置き換えると分かりやすいと思います。要は、承諾を得ないで再築された建物でも、支払いを猶予することは出来るけれど、買取請求は排除できないということです。なお、明文の規定には書いてないものの、旧借地法でも、建物買取請求権を排除することは難しいと考えられます。

Tips2 建物買取請求の場合の「建物価格」はどうやって計算する?

一般に、建物の価格を計算する場合は、「建物本体の価格」+「借地権価格」(土地を利用する権利に対する価格)になりますが、建物買取請求権が行使された場合の建物価格は、借地権の存在を前提としない価格です。

したがって、純粋に長年の時間経過によって劣化・減価したことを前提とした建物価格になることから、再築の場合や現に収益を生んでいる建物を除いては、一般的には低額になります。

Tips3 「合意解約」の場合は建物買取請求権を排除できる?

旧借地法にしろ、借地借家法にしろ、地主からすると厳しい規制になっていることから、借地契約を「合意解約」という形で解消することで、建物買取請求権を排除することが可能かが問題となります。

結論から言えば、借地人が十分に理解をして行った解約については有効です。しかしながら、旧借地法・借地借家法は、借地人保護の観点から様々なルールを設けている趣旨に鑑みて、借主に誤った認識を植え付けて合意を迫ったような場合には、借地借家法の強行規定違反(借地法11条、借地借家法16条)または錯誤(民法95条)により、無効となるリスクが高いと言えます。

定期借地契約の新設

旧借地法と借地借家法の重要な相違としては、借地借家法では「定期借地契約」を設定することが出来るようになった点が挙げられます。

一般定期借地 長期事業用定期借地 短期事業用定期借地 建物譲渡特約付
借地の利用目的 限定なし 事業用建物 事業用建物 限定なし
借地の存続期間 50年以上 30年~50年未満 10年~30年未満 30年以上
契約方式 書面による 公正証書 公正証書 書面/公正証書
定期借地の内容

⑴更新なし、⑵再築による延長なし、⑶建物買取請求なし

⑴~⑶の特約を定めることが出来る。

⑴更新なし、⑵再築による延長なし、⑶建物買取請求なし

⑴~⑶の特約を定めることが出来る。

借地法3条から8条、13条から18条が適用されない

地主への建物譲渡により借地契約終了する

※建物譲渡特約は定期借地契約と併用することが出来ますが、この場合には、それぞれの要件も同時に満たす必要があります。

まとめ

以上のとおり、旧借地法と借地借家法では、借地借家法の方が存続期間が短くなっているのは事実ですが、それでもかなり長期間であり、また、定期借地契約以外の契約では、契約の解消に「正当事由(立退料支払い含む。)」が必要であり「建物買取請求権」も発生すること、また、借主に不利な特約が無効とされることなど、重要な点では共通しています。

したがって、「借地法だから返ってこない」、「借地借家法が適用されるから効力が弱い」と簡単に言えるわけではないので注意が必要です。

弁護士法人ACLOGOSの実績

本コラムでは、できるだけ簡易な記述を心がけ、かつ、皆様が疑問に思う点を盛り込みましたが、やはり、もともとが複雑なため、どうしても分かりにくい内容になってしまっております。

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