土地・建物・建築紛争

問題の解決に向け、「行動」を起こしましょう。

マンショントラブル

マンションでは多数の住人が共同して生活するため、一部の居住者による管理費の滞納・迷惑行為や最近では無断での民泊利用などのトラブルがあります。

この様な場合でも、同じ建物に生活していることから、滞納が長期にわたるなど問題が深刻化するまで、なかなか動くことができないケースが見られます。

しかしながら、管理費の請求は法律上5年間で消滅時効にかかってしまい、重い腰を上げたときにはすでに請求権がなくなっているということもあります。

マンションについては、建物区分所有法によって、必要な総会決議の内容や可決要件が異なることや、組織としての組合とその管理者たる理事長の地位、専用部分・専用使用部分・共用部分の区別など、難しい問題を含みます。

以下のようなお悩みをお持ちの方はご相談ください。

  • 管理費・共益費や駐車場使用料の滞納が発生している
  • 住人による迷惑行為が継続している
  • 管理組合に連絡なく民泊のために使用している
  • 外壁やタイルが剥がれて通行人や他人の物に被害を与えた

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借地 / 借家トラブル

借地借家契約は、平成4年(1992年)以前に適用されていた「旧借地法・旧借家法」とそれ以降の契約に適用される「借地借家法」2つの規制があります。また、土地・建物の利用は借主に重大な影響を及ぼすことから、借地人/借家人保護の観点から、契約書に書いてあっても法律上無効となる条項もあるなど非常に複雑です。さらに、借地借家法の適用外となる一時使用目的の契約や民法賃貸借(駐車場など)もあります。

また、借地借家契約の場合には、契約期間終了後も事実上土地を使わせ続けてしまうと、法定更新といって、法律上更新されたことになってしまいますし、終了時の手続き(通知)もタイミングを逃してしまうと契約を終了させることができなくなります。

不動産の賃貸契約は、身近なようで、法規制は非常に分かりにくくなっておりますので、貸主・借主との間でトラブルが発生した場合には、自分だけで対応しようとするのではなく、法的な整理をしたうえで交渉に臨むように心がけてください。

以下のようなお悩みをお持ちの方はご相談ください。

  • 土地が契約書の用法どおりに使われていない。
  • 契約を中途解約したい
  • 土地建物の明け渡しを求められた / 求めたい
  • 借主が変わっている。借主の株主の変更や合併・会社分割・事業譲渡があった。
  • 立ち退きを求めたい/立ち退きを求められた
  • 原状回復費用が適切かどうか知りたい。

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定期借家 / 定期借地

定期借家・定期借地とは、一般の借地借家契約では、法定更新を含む更新手続き、建物買取請求権、再築による期間延長などの法規制を解除することができる賃貸借契約のことです。

定期借地・定期借家契約は、借主保護のために強制されている規制を解除することから、その契約期間や契約方式が厳格であり、不十分な契約書を作成してしまうと、効力が主張できなくなる可能性があるため、注意して契約をする必要があります。

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賃料増額 / 減額請求

近時、地価の上昇にともなって非常に増えてきているのが、賃料増額請求です。

賃料増額請求または賃料減額請求はその名のとおり、契約期間中に賃料の増額や減額を求める請求です。この賃料増減額請求は、契約書で排除しても請求することができます。ただし、当事者間で合意ができない場合でも、まずは裁判所に調停を求めたうえで、それでも解決しない場合に裁判に移行するという、調停前置主義が採用されています。

賃料の増減額は、新規賃料と継続賃料の相違や収益還元価格と積算価格などの理解がなければ、相手方が算出した金額が適正かどうか判断することはできません。

また、調停期間中の賃料の支払い方、事後的に増減額が決まった際の清算方法、鑑定になってしまった場合の費用負担の問題など、具体的な手続きの進め方についてお悩みの方はご相談ください。

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売買瑕疵・建築瑕疵 (欠陥工事)

買主・施主様

土地建物の建築・購入や賃貸借は、買主や借主にとって、今後の生活や事業の本拠となる非常に重要な契約です。その分、契約の対象物件に欠陥(瑕疵)があったときに、買主が受ける影響は非常に大きいといえます。しかしながら、品確法の規制、民法の規制、宅建業法の規制、契約書での特約の効力など、複数の規制が入り乱れており、また、その法的整理、立証や交渉も非常に専門的です。

瑕疵担保責任は、短期間の請求期間制限が定められているので、お早めにご相談ください。

  • 物件に欠陥があったので補修や損害賠償を請求したい
  • 工事が進まない、ミスが多いなどの理由で工事業者を途中で変更したい
  • 工事の変更契約をしてもいないのに工事代金の増額を要求された

売主・施工業者様

他方で、売り主や施工業者の立場では、クレーマーと評価されるような理不尽な要求を受けることも非常に多い契約類型でもあるといえます。大きな買い物であるため、買主や施主は神経質になりやすく、そこに感情的な対立も入ってくると、その対応は極めて困難です。

顧客であるためギリギリまで自分で対応しようとしがちではありますが、対応が後手になる前にご相談ください。

  • 通常問題にならない細かい傷や亀裂に対して多額の損害賠償を請求された
  • 相手方からの度重なるクレームに精神的に疲弊している
  • 説明義務違反があったとして損害賠償請求を受けた

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登記名義変更

登記名義の変更といえば司法書士とお考えの方も多いかと思いますが、弁護士は広範囲の法律業務を扱うことができる資格であり、当事務所では移転登記、抵当権抹消登記、相続登記などのほか、民事信託登記などにも対応いたします。

逆に、司法書士では訴訟代理権が制限されるため、関連する紛争がある場合などには、司法書士事務所と法律事務所を行ったり来たりすることも考えられ煩雑になってしまいます。

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