【不動産・仮差押】所在不明の外国人に対し仮差押をした事例

概要：不動産売買の手付金を返してもらえない

本件のご相談は、外国籍の方との間で、土地の売買契約を行い、手付金300万円を支払ったものの、その後、契約を解消したため手付金を返還したいというものでした。

しかし、相手方とは、契約解消の話をした途端連絡が取れなくなってしまい、契約書や登記に記載された住所には住んでいない様子で、所在が不明のまま手付金もかえって来ない状態となっていました。

仮差押の実行

本件では、売買の対象となった不動産自体は、まだ名義は売主に残っていましたので、相談を受けてすぐに「仮処分」を行うこととしました。

売主が所在が不明で、しかも外国籍となると、もしも不動産自体を売られてしまい、当人は国外に出てしまっていた場合には、現実問題として手付金を回収することは非常に困難です。

この様な場合、最終的には訴訟によって判決をもらい強制執行（強制競売）を行う必要がありますが、所在が分からないと訴状の送達にも時間がかかることも考えられ、その間に売られてしまっては目も当てられません。

この様な場合に、「訴訟が終わるまで」暫定的に権利を保全（守る）方法として、「仮差押」があります。

民事保全の種類と要件

民事保全の種類

「仮差押」は民事保全の一種ですが、民事保全には色々な種類があります。

1. 仮差押

お金を請求する権利（金銭債権）を保全するために相手方の財産を暫定的に差し押さえる（処分を禁止する）

２．係争物に対する仮処分

お金以外の権利を保全するために、暫定的に処分を禁止したり（処分禁止の仮処分）、物の所持者の変更を禁じたり（占有移転禁止の仮処分）する。

３．仮の地位を定める仮処分

争いのある権利関係について、暫定的に一定の地位や権利関係を定める（例えば、裁判が終わるまで出版物の発刊を差し止める、通行妨害を禁止する、工事を進めるのを禁止する、労働契約に基づく賃金を仮払いするなど）もの。

仮差押と係争物に対する仮処分は、将来の「強制執行」に備えるためのものですが、仮の地位を定める仮処分は、強制執行に備えるためではなく、裁判を待っていては、深刻な問題（著しい損害または急迫の危険）が発生する蓋然性があるために、一応の権利関係を定める処分という点で特殊な手続きです。

民事保全の要件

「疎明」による迅速な審理

民事保全を行う場合、①被保全権利の存在、②保全の必要性について、裁判所に対して「疎明」する必要があります。また、③担保金を裁判所に納めなければなりません。

「疎明」とは、「証明」（合理的な疑いを差し挟まない程度に真実らしい）とまでは言えなくとも、「一応、確からしい」とは言える程度の立証活動が必要という意味です。

保全命令は、あくまで「暫定的に」処分を禁じたり、権利関係を定めるものですから、迅速に行われる必要性が高いため、「証明」までは不要としているわけです。

事案の複雑性や緊急性にもよりますが、申し立てから２週間程度で裁判所が担保金を定め、担保金を納めれば保全命令が発令されます。

なお、判決は当事者への送達が必要ですが、保全命令では債務者への送達は効力の発生要件ではないため、決定書が債務者に届かなくても、仮差押は可能です。

「担保金」の意味

保全処分は、「疎明」で発動されため、その後の訴訟等（本案といいます。）では、仮処分とは異なる結論になることもあり得ます。

その場合に、仮処分をしたことで、仮処分の相手方（債務者といいます。）に損害が発生した場合には、損害賠償をしなければなりません。

「疎明」でいいとしても、裁判所が発動した仮処分命令で相手方が損害を被ったのに、損害賠償は当事者任せでは、結果的には間違った仮処分で損害を受けた人がかわいそうです。

そこで、仮処分を行う際には、この損害賠償に備えて、「担保金」を裁判所に納めなければなりません。

「担保金」の相場

担保金がいくらになるかは、以下の要素を複合的に考慮して裁判所が定めるため、一概には言えません。

　①　保全手続きの種類（仮差押え、係争物仮処分、仮地位仮処分）が何か

　②　被保全権利の種類が何か

　③　被保全権利の存在や保全の必要性の疎明の程度は十分か

　④　対象となるものが何か（不動産、預金、預金以外の債権など）

 

上記を前提としつつも、目安をいうとすれば、

仮差押／処分禁止の仮処分では　目的物の評価額の10～30％　

程度といえます。

ただし、目的物の評価額がはっきりしない場合などでは、被保全債権の額を考慮する場合もあり得ます。

具体的な対応と結果

本件では、相手方（債務者）の所在が不明であり、依頼者の主張だけでは裁判所に対する説得力に乏しいことから、売買を仲介していた不動産事業者に協力を求めました。

仲介業者からの詳細な経緯にかかるメールのやり取りや聞き取り結果の報告書（陳述書）を証拠（疎明資料）として提出するとともに、契約締結時に300万円をしはらったこと、解除の原因が契約書に記載された条項に基づいていること、売買契約が適切に解除されていること等を、申立書にて説明を行いました。

その結果、請求債権額300万円に対して、担保金は30万円と請求金額の10％での仮差押を認めてもらうことができました。

仮処分では、

　①　どのような手続きを選択するのかの検討

　②　早期に申し立てをする一方で、裁判所が判断をするのに十分な申立理由と資料を揃えられるか

　③　担保金額をできるだけ抑えられるか

これらの点で、非常に専門的な手続きです。

裁判や調停を考えてはいるけれど、その間に、目的となる物件を売ってしまったらどうしよう、という不安を感じる場合には、弁護士法人ACLOGOSまで、お気軽にご相談ください。